O PREÇO VIL

A alienação dos bens que são arrecadados pela justiça é disponibilizada para negócios ao público em leilão. Para qualquer uma modalidade de alienação judicial, o juiz efetiva antecipadamente o preço mínimo do bem, as formas e condições de pagamento e as garantias que devem ser garantidas pelo arrematante ou adquirente durante o leilão (art. 880, § 1º, e art. 885, CPC).

José Miguel Garcia Medina (Novo Código de Processo Civil comentado. São Paulo: RT, 2016, p. 1247) esclarece que o preço mínimo deverá constar no edital do leilão, juntamente com o valor da avaliação, conforme o art. 886, II, CPC-2015. Vê-se que o preço mínimo não corresponde ao valor da avaliação, admitindo-se a alienação por valor inferior ao da avaliação, desde que seja por preço não considerado vil.

No art. 891, CPC, tem-se a inadmissibilidade de existir um pagamento que se efetive por “preço vil”. No caso, a estipulação de um preço mínimo pelo magistrado é exponencial, já que toda aquisição referendada abaixo do preço mínimo é considerada “vil”, conforme está instituído no art. 891, parágrafo único, do CPC, disposto abaixo:

Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.(grifou-se).

Com a determinação de um preço mínimo há a estruturação de mecanismos que podem estipular a existência de um preço vil quando de uma arrematação de bem por valores abaixo do mínimo estipulado em leilão. Anota-se que o preço do bem é considerado vil se inferior a 50% do valor da avaliação, salvo se outro for o preço mínimo estipulado pelo juiz para alienação do bem, conforme está referendado no art. 891, parágrafo único, CPC (MEDINA, 2016, p. 1247).

Sobre o assunto há importantes considerações: a) entende-se no caso a presunção absoluta de vileza do preço: b) dentro da norma pode acontecer o reconhecimento, como vil, de um valor que seja superior à metade do valor da avaliação – o julgador deve decidir a respeito quando constata-se que o valor oferecido em leilão não enseja cumprir seus desígnios perante o credor; c) no CPC-1973 (art. 692, CPC-1973), um preço considerado vil causava nulidade de arrematação em segunda hasta pública, enquanto que, no CPC-2015, um preço considerado vil causa nulidade da alienação judicial em todo caso; d) e, com o novo CPC, o bem pode ser alienado já no primeiro leilão, mesmo que seja por valor inferior à avaliação, mas que não seja considerado preço vil.

Com respeito à sua noção, a partir destas considerações anteriores, o “preço vil” é um conceito indeterminado, impreciso. Desta forma, o órgão julgador deve seguir o disposto no inciso II do § 1º do art. 489 do CPC para fundamentar a decisão que estruture o que é ou não um preço vil.

Araken de Assis (Manual da execução. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2018, p. 750) assinala que é possível identificar, no CPC, “um parâmetro para definir quando o preço não se considera vil”.O art. 896, que cuida da alienação de imóvel de incapaz, determina o adiamento do leilão, se não for alcançado o valor de pelo menos 80% da avaliação. Considera-se, no caso, que se um preço oferecido estiver em torno ou acima de 80% do valor da avaliação, NÃO EXISTE VILEZA.

Conforme o disposto no art. 903, § 1º, inciso I, do CPC, uma alienação que aconteça por preço vil pode ser invalidada mas não dispõe ou define como o magistrado prenuncia como o preço é vil, ou se os interessados, exequente ou executado, é que devem denunciar esta condição. Como não é requisito de admissibilidade à execução, mas um ato executivo, e levando em consideração que se trata de regra que serve à proteção da parte, em ambiente marcado pela disponibilidade do direito, não pode o órgão julgador invalidar, ex officio, a alienação judicial em razão desse motivo.

Basta pensar que é plenamente admissível, como já visto, a avaliação consensual do bem penhorado – se as partes podem definir o valor do bem penhorado, podem concordar com a alienação desse bem por valor abaixo dessa mesma avaliação.

Outrossim, o Superior Tribunal de Justiça vem consagrando o entendimento de que se deve ponderar as particularidades de cada caso para que seja considerado o preço como vil para a arrematação dos bens levados a leilão.

Colhe-se da jurisprudência:

[…] ARREMATAÇÃO. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. PRECEDENTES. HIPÓTESE EM QUE AS PECULIARIDADES DO CASO NÃO AUTORIZAM A CONCLUSÃO DE PREÇO VIL. INTERPRETAÇÃO CONFORME O ESTATUÍDO NO NOVO CPC (ART. 891, PARÁGRAFO ÚNICO). 1. Controvérsia oriunda de agravo de instrumento contra decisão que indeferiu pedido de arrematação de bem arrecadado e levado à hasta pública por ter sido considerado vil o preço oferecido. 2. Hipótese em que o recorrente arrematou o bem em segundo leilão, mediante lance único, pelo valor mínimo fixado no próprio edital da hasta pública. 3. Precedentes desta Corte reconhecendo a possibilidade de, diante das peculiaridades do caso concreto, admitir a arrematação em valor menor ao equivalente aos 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem, sem caracterizar preço vil. 4. Interpretação em consonância com o conceito legal de “preço vil” estatuído pelo parágrafo único, do art. 891 do novo CPC: “Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.” 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.648.020 – MT (2017/0007331-0), RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, Data de Julgamento: 09/10/2018) (grifou-se).

Assim, pode-se concluir que o valor considerado preço vil para alienação de bens via leilão é subjetivo, devendo os juízos analisarem, no momento da realização da venda, o montante que não é capaz de ser considerado vil, apesar de minorar os 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem.

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